Como escolher o melhor fundo imobiliário na crise

Os fundos imobiliários, negociados na bolsa de valores, a B3, nunca foram tão populares. Esse tipo de aplicação financeira começou 2019 com 200 mil investidores e encerrou o ano com mais de 600 mil. No ano passado, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou sua maior alta histórica: subiu 36%. Apesar de a crise provocada pela pandemia ter desvalorizado a cota dos fundos em até 60%, o número de investidores continuou a subir e atingiu 843 mil em maio.

Um dos motivos para tamanha popularidade é a taxa básica de juros na mínima histórica. Após o Copom cortar a Selic para 2,25% ao ano, muitos investimentos que tem como referência de rendimento o CDI (taxa próxima à Selic) ficaram desinteressantes. Por isso, mesmo que as cotas dos fundos tenham sofrido desvalorização, os investidores não mudam de aplicação, pois está mais difícil obter uma boa rentabilidade no mercado financeiro.

Além disso, muitos investidores estão em busca de oportunidades na crise, já que as cotas dos FIIs podem estar “baratas” diante do potencial no médio e longo prazo, quando a pandemia passar.  Veja abaixo como o investimento funciona e o que levar em consideração na hora de investir.

Como funciona um fundo imobiliário?

Em geral, um fundo imobiliário (FII) investe em empreendimentos imobiliários, tanto na compra e venda de imóveis como obtenção de renda com aluguéis. Essas aplicações são chamados de fundos de tijolos, mas existem também FIIs que investem majoritariamente em títulos emitidos por empresas do segmento e são classificados como fundos de papel. Todos são negociados na bolsa de valores, e a média do seu desempenho pode ser acompanhada pelo IFIX.

Vantagens de investir em um Fundo Imobiliário

Investir em um FII é como investir em um imóvel físico. A vantagem é que, caso você queira desistir da aplicação, não terá seu patrimônio imobilizado até encontrar um vendedor. É possível encontrar liquidez na bolsa para vender suas cotas do fundo rapidamente.

Além disso, o FII permite que, com menos de R$ 100, você invista em um imóvel que seria inacessível para você como pequeno investidor, a exemplo de shoppings e hospitais. Sem contar que não precisará gerenciar os aluguéis: um gestor profissional fará isso para você.

Vale lembrar também que o investidor ganha de duas formas: com a locação do imóvel e com a sua valorização ao longo do tempo.  Por lei, os fundos imobiliários são obrigados a pagar proventos aos investidores a cada seis meses, mas muitos estavam pagando proventos mensalmente antes da crise.

Por fim, é importante saber que os fundos imobiliários contam com um um benefício tributário importante: são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Riscos de investir em Fundos Imobiliários

Apesar do contrato de locação render dividendos mensais é importante ressaltar que os fundos imobiliários são considerados uma aplicação de renda variável, como ações. Ou seja, sua cota está sujeita aos altos e baixos do mercado financeiro.

Como resultado de uma crise, a cota pode se desvalorizar de forma relevante e o pagamento de dividendos ser interrompido.

Para quem Fundos Imobiliários são indicados

Por conta dessas características os fundos imobiliários são indicados para investidores moderados ou arrojados que tenham horizonte de investimento entre o médio e longo prazo, de 3 a 10 anos.

Para minimizar riscos, a recomendação é diversificar.

Analistas de carteiras de fundos imobiliários não costumam recomendar que um fundo imobiliário represente mais do que 10% da carteira de investimentos. Além disso, é recomendado diversificar os tipos de fundos da carteira.

Apesar de a maioria dos FIIs investir majoritariamente em um segmento específico, começam a surgir no mercado fundos imobiliários híbridos, que podem investir em mais de um segmento. Portanto, além de diversificar o dinheiro em fundos diferentes, você também pode buscar fundos que invistam em segmentos distintos.

Tipos de fundos imobiliários e o impacto da crise

A pandemia afeta cada segmento de forma diferente. Antes de apontá-los é importante ressaltar que os fundos mais impactados não necessariamente devem ficar de fora da carteira. Apenas devem ocupar um espaço menor entre os fundos escolhidos neste momento, já que podem distribuir menos proventos no curto prazo e até interromper os pagamentos, em último caso.

Veja abaixo os principais segmentos de fundos de tijolos, que focam em obter renda com aluguéis, e como cada um sofre os impactos da pandemia.

• Shoppings

Os fundos que ganham renda com a locação de espaços para lojistas em shoppings centers estão sofrendo mais severamente o impacto da crise provocada pelo novo coronavírus. Além de serem impactados pelo fechamento das operações, a expectativa é que as vendas das lojas diminuam no momento de reabertura dos complexos, por conta tanto da crise econômica como o temor dos usuários de frequentar locais com aglomerações de pessoas.

Soma-se a isso a mudança no comportamento dos consumidores, que vêm optando mais por compras online do que a compra em lojas físicas. Como forma de apoiar lojistas, muitos empreendimentos adiaram o pagamento de aluguéis, o que impacta nos dividendos distribuídos aos cotistas do FII.

• Lajes corporativas

Muitas empresa que tiveram de adotar o home office na quarentena já anunciaram que vão continuar com a política na empresa, tanto por conta de uma redução de custos em um ambiente econômico mais desafiador como buscando uma maior qualidade de vida para funcionários.

O resultado pode ser uma onda de renegociação e cancelamento de contratos de aluguéis vigentes. Mas a mudança não deve acontecer da noite para o dia. Como a maioria dos FIIs que investem em lajes corporativas aplicam em imóveis triple AAA, localizados em áreas nobres de São Paulo e no Rio, que são muito demandados, o impacto não deve ser tão severo.

• Galpões de logística

As corretoras vêm aumentando o percentual dos fundos de galpões de logística em suas carteiras recomendadas de FIIs. O aumento do comércio online durante a quarentena, que acelerou uma tendência que já existia, impulsiona o crescimento desses galpões, usados para estoques de produtos.

Galpões localizados ao redor de grandes cidades são apontados como os de maior potencial, pois vêm sendo sondados por grandes varejistas, como Amazon. Geralmente os contratos de locação desses tipos de fundos são atípicos e podem chegar a 10 ou 15 anos, o que dá maior segurança aos investidores. Além disso, caso sejam cancelados antes do tempo, o locatário pode ser obrigado a pagar todo o saldo remanescente.

• Outros tipos de fundos

Fundos que alugam espaços para hospitais e universidades ainda são poucos no mercado, mas especialmente os relacionados a hospitais podem ser considerados mais resilientes em meio a uma pandemia, já que a demanda pelo segmento aumenta. Começam a aparecer também fundos imobiliários que adquirem e alugam espaços para supermercados, outro setor que manteve a demanda na crise e pode ser uma alternativa para o investidor mais conservador.

Critérios para escolher um fundo imobiliário

Não basta diversificar o tipo de fundo e segmento no qual investe. É importante que o investidor verifique também detalhes sobre os imóveis, como localização e tipos de contratos de locação, assim como faria se fosse investir em um imóvel físico. Veja abaixo o que considerar ao escolher um fundo de investimento.

• Quantidade de imóveis

Quando os fundos imobiliários começaram a operar no país havia diversas aplicações que investiam em apenas um imóvel. Atualmente, com a evolução do mercado, é mais comum encontrar fundos com uma carteira mais diversificada. Um maior número de imóveis na carteira diminui os riscos e impede que o fundo tenha, de uma hora para outra, 100% de vacância, por exemplo.

• Localização dos imóveis

Assim como no investimento em um imóvel físico, analisar a localização dos imóveis nos quais o fundo aplica é importante. Geralmente os fundos que investem em lajes corporativas aplicam em imóveis triple A. Ou seja, com características técnicas de qualidade e que geralmente ficam em bolsões corporativos renomados, como a Avenida Brigadeiro Faria Lima, na zona sul de São Paulo.

• Tipo de garantia dos contratos

Contratos com garantias reais em caso de inadimplência dos locadores são, naturalmente, mais seguros. É necessário, portanto, verificar se há apenas previsão de multa ou algum valor que garanta efetivamente o pagamento da multa.

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